在很尴尬的位置，却诞生了一个神奇的楼盘

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，尴尬个神能点评点评望京的位诞生澳洲康都小区吗？

想在朝阳北面买个带学区的次新房，看了一圈之后，楼盘在预算范围内可选目标不是尴尬个神很多，望京北的位诞生澳洲康都算是一个各方面都能兼顾的小区。

初步意向是楼盘一套141平米的三居，总价1050万，尴尬个神中高楼层，位诞生不临街，楼盘住家装修，尴尬个神可直接入住，位诞生不知道这个价格是楼盘否合适？

请大表哥指点一二，非常感谢！尴尬个神

大表哥回答：

先说结论，位诞生在望京，楼盘要想买一个品质还以，并且带学区，面积在140平左右，总结在1000的小区，澳洲康都确实是一个各方面都能兼顾的小区。（小区优缺点，放在后面分析原因的时候详细展开说。）

唯一的问题就是，1050万的总价，大表哥觉得略微有点贵了，如果能谈到1000万以内，算是比较合理的，当前的市场价。

再说原因。

先看小区优点。

第一是小区品质尚可。

澳洲康都建成于2007年左右，纯商品房社区，在北京绝对算得上是次新房，在望京也可以算次新房。

小区一共8栋高层板楼和板塔结合的住宅，采用了围合式建筑，所以虽然容积率比较高，达到3.5，但8栋楼围一圈摆布，所以中心花园很大，这是小区的一大特色。

由于中心花园很大，所以园林绿化施展的开，儿童小乐园、篮球场、水系等都有。小区中间还有个业主会所，不过现在好像没开了。

小区外立面主体贴的深红小方砖，局部刷的防水漆，现在看来一般，不过在2007年那会还是不错的，属于中端楼盘的标配。有部分脱落，不过物业维护修补还算及时，因此虽然快二十年楼龄，现在看来也还行，不算破旧。

楼内公共区域都是整体贴了瓷砖精装修交付，入户大堂在今天看来一般，但在当时来说，还是比较宽敞显大气的。

特别说一下的是，澳洲康都的大户型，有些是一梯一户的，电梯间那一部分业主可以自由支配，相当于赠送了一部分使用面积。

第二是对口学区不错。

澳洲康都对口的小学是陈经纶分校丽泽校区，九年一贯制，初中可以直升陈经纶分校，比较省心。

陈分虽然不算朝阳第一梯队的中学，但也算第二梯队的头部，小孩在这里上学，至少不会耽误。

它的小学部就在利泽西园小区的西南角，从澳洲康都小区东门出来，过马路走六七十米就到了，接送挺方便，孩子自己上学的话也比较放心。

第三是配套不错。

小区虽然在望京北，不如望京东好，但毕竟是在望京，是北京职住平衡最好的板块之一，这个优势是很明显的。

通勤上距离地铁14号线的东湖渠站大约700米，走路的话大约10分钟可达，也算正经地铁房。

接下来聊聊小区的缺点，

第一个缺点是噪音问题。

澳洲康都位于望京北，在来广营立交桥东南位置，小区北面紧邻北五环（最北侧距离北五环大约90米），西面是京承高速（最西侧距离京承高速大约250米），这两都是城市主干道，车流量很大，而且是一天24小时都很大。

所以小区北面和西面楼栋，都会有噪音问题。特别是高楼层，朝北的房间和超西的房间会比较明显。

正常来说，这种紧邻高架和主干道夹角处的小区，都不太好，是要尽量避开的，不过好在小区和主干道中间有个望湖公园作为缓冲，降低了噪音的影响，中低楼层感受没有高楼层大。

第二个缺点是小区户型比较杂。

户型总共大概有三四十种，有些户型用现在的标准来看，设计确实有点“烂”，大户型普遍进深长，小户型很多不方正。

户型多而杂，有些户型还不好，所以二手房成交价的跨度很大，差户型有些成交价很低，这样的坏处就是容易拉低小区的单价，因为很多人不会细看每一套房，他们只看成交单价。

第三个问题是小区采暖比较特殊，没有走市政供暖，用的是中央空调供暖。这种方式在南方可能还行，但在冬天长而且温度低的北方，真不太行，北京也很少有小区搞中央空调供暖的，不仅费用高而且效果也不好。

有不少业主反应在北京温度降到零下十几度的时候，屋内冻得很。

至于为什么澳洲康都没有用市政供暖，而是搞了中央空调。原因比较复杂，主要是当时两家开发商合作上出了问题，影响了部分施工。

哎，没办法，中小开发商，经常容易犯一些低级失误，这也是大表哥一直以来都强调的，买房尽量买专业大开发商建的小区的原因。

特别是期房，小开发商会弄出什么幺蛾子，你可能完全想不到。

最后聊聊价格，你看中的这个户型，2022年的时候，成交过一套类似的房源，总价是1390万。

参考这一轮北京整体跌幅在30%，以及望京跌幅在35%左右，那么澳洲康都至少应该跌30%才合理，所以现在总价应该控制在1000万以内，大约950万左右，是当下比较合适的价格。

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